摘要：伴随国内社会经济的进步和城市化进程的加快，新式住宅小区已经成为城市居民的主要住宅形式。因为家庭汽车数目不断增加，住宅小区的车库显现出了稀缺性特征，因车库权属问题而引发的纠纷时有发生。而国内现在既有些法律、法规对这一问题的规定却存在不足，没办法有效解决车库权属问题。因此，对住宅小区车库权属问题进行剖析，能够帮助找到健全有关法律的思路和对策。

关键字：住宅小区车库权属；区别所有权；有关规定；法理剖析；法律健全。

1、住宅小区车库权属的有关规定。

《物权法》在第74条中将住宅小区车库与停车位一同做出了规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当第一满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过供应、附赠或者出租等方法约定。占用业主共有些道路或者其他场地用于停放汽车的车位，是业主共有”。

根据实践中的经验，小区车库的建设方法多为两种：

一种是地下车库，一种则是兴建于地上的车库。因此，不一样的建筑方法，就决定了其不一样的权利归属。假如开发商独立建造了地上的车库，那样因为其自己所具备的架构上的独立性特点，在供应之前它们的所有权是可以归开发商所有些。因此开发商也就有权通过供应、附赠或者出租的方法对其进行处置，而区别所有人则可以通过购买、出租等方法获得车库的专有所有权或者用权。

但，这里需要还要有一个首要条件，就是开发商在修建车库时并没将车库的修建本钱计入售房本钱中。假如开发商将这一本钱计入了售房本钱，那样毫无疑问此时该车库就应是全体业主所共有了，这是与停车位的权属问题相类似的一个状况，只是停车位的权属是要看其占用土地是不是被计入公摊面积，而车库看的是其建设本钱是不是计入业主的购房价金之中。因此针对这一问题，只不过凭《物权法》的74条的规定，是不可以对其权属进行明确的规制的。

另一种状况是针对地下车库而言。在国内，尽管在获得土地用权之后，还可以对土地上的空间进行借助。

但土地下方的地下部分，是不是也可以当然的获得用权，这取决于行政规划。因此，业主在对建筑物区别所有后，事实上其获得的土地用权就包括了地上的空间借助权或地表的空间借助权，而地下的空间借助权要依据规划来界定。因此，地下的空间用权的权利是不确定的，而国内法律对此也并没明确的有关规定。这一问题在实务中存在着比较常见的纠纷现象。

2、小区车库权属纠纷的法理剖析。

在现实日常，由于住宅小区车库权属问题引发的纠纷不少，比如南京某小区业主诉求车库所有权案（引自江苏法制报2007年9月13日第2版）。南京某小区的地下车库被开发商出租给别人作为仓库用，小区四十六户业主集体将开发商告上法庭，需要讨回车库所有权并恢复原状供业主用。南京白下区人民法院对该案进行了审理并作出判决：一审驳回四十六户业主的诉讼请求。

从这一块关于小区车库的实务纠纷可以看出，从其产生到最后法院的判决，小区业主一直处于不利的地位，其权益最后没得到保护。那样，之所以会有如此的纠纷发生，其根源还是在于《物权法》第74条对小区车库的权属规定不清楚导致的。该条对车库的权属做出了“约定”的法律规定。但正是此“约定”方法，大概给实务中的当事人的一方导致利益上的损失。地下车库是作为业主专有部分的配套设施。只有作为共有财产的话，才能作为业主专有部分的配套设施；假如约定的结果是由开发商保留所有权的话，车库的所有权会和专有部分的所有权发生离别，这就会紧急损害业主的利益；但假如约定车库的所有权归业主所有，那样就不利于鼓励开发商建更多的车库。假如车库建得少，停车难的问题不可以得到缓解，那样最后还是业主的利益遭到损害。

假如《物权法》可以对车库的权属有一个明确明了的规定，使得业主们在购房之初就能了解自己小区的车库到底是归哪个所有些，那样开发商就不敢对其进行任意处分了。因此，法律对这一问题怎么样进行协调，有待于具体之规定颁布，而现有法律规定明显不可以非常不错地解决车库权属问题。

3、小区车库权属的法律健全。

要明确车库的权属，第一需要分清目前的住宅小区中常见存在的车库的种类。根据车库修建的地方和建筑方法的不同，可以将它分为地上车库和地下车库。即便是地上车库，也可以分为独立建造的地上车库或者是借助区别建筑物而建造的地上车库（借助建筑物的某一楼层建造车库）。

面对实质日常这样复杂的状况，仅仅靠《物权法》

第74条这简单的一个条文是不可以完全够满足对现实纠纷的解决需要的。该条法律规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过供应、附赠或者出租等方法约定。占用业主共有些道路或者其他场地用于停放汽车的车位，是业主共有。”显然，该条规定对于车库权属的规定是很不清楚的。该规定没考虑到不相同种类型的车库，其权属可能不同。

（一）依据土地用权确定车库归属。

无论是将车库修建于地上还是地下，或是建于区别建筑物之内，其都与土地用权权属具备当然联系，在车库发生权属争议的状况下，能否通过土地用权的权属情况确定车库的权属情况？在国内房产法律中，“地随房走”是尤为重要的一个原则，土地用权在订立房子交易合同时就已经确定，那样能否据此原则就觉得，一旦业主购买了区别建筑物的专有部分，则房子所占的土地用权，就相应地移转给业主，因而，车库也应当确定为业主所有？笔者觉得，以此来确定车库的权属不妥。第一，地下车库的问题就没办法通过这一标准使得其权属得到解决。在国内，尽管空间借助是包括在土地用权之中，但其又是按规划来确定的，因而土地用权又可以分为地上的空间借助权或地下的空间借助权。业主购买了专有部分之后，事实上已经拥有了地上的空间借助权或地表的空间借助权，而地下的空间借助权要依据规划来界定。所以，对地下空间借助权所占的土地用权，既不可以说都归是开发商，也不可以说都归是业主，这与当时的土地规划有直接关系，因此，假如用土地用权作为确定车库权属的规范，还是会使车库的产权归属处于一种不确定的状况之中。

（二）依据主物和从物理论确定车库归属。

所谓从物是指在经济功能上服务于主物并且与主物不可离别的物。假如将车库定位为建筑物的从物，那样，依据主物与从物的一般原理，车库的所有权当然地依据建筑物的所有权的移转而转移。假如产品房已经全部销售给业主，则可以推定为全体业主共有。但，这一标准存在着明显的局限性。在实质中，不少状况下车库都是单独销售的，而并没作为区别所有些建筑物的附属物，同区别所有建筑物的专有部分一并供应。二者之间也没联系。因此，不可以简单地把车库看作是区别所有建筑物的从物，因此，也就不可以用主物和从物的理论来对车库的权属作划分。

（三）依据出资状况确定车库归属。

“哪个投资，哪个受益”是物权法中的关于解决产权纠纷的一个要紧原则。无论小区的车库是是建造于地上、地下还是借助区别所有些建筑物而建造，要确定其权属，则仅需分了解是哪个对车库的建造进行了投资。这里面有两种状况：第一种状况是，车库由开发商建好之后，开发商并没把建造车库所用本钱计入房子销售面积的均价之中，也就是一般所说的没将建造车库的本钱计入公摊面积。那样，在这样的情况下，车库理应是开发商所有，车库也可以由开发商在销售房子时单独处置，或者销售、或者出租，由开发商行使其物权。第二种状况是，开发商在建造好车库将来，将建造车库的本钱算入了房子销售的价格之中，即计入了小区房子的公摊面积。毫无疑问，在此种状况之下，车库事实上就是由小区的业主所一同购买，那样，车库的权属就应确定为归业主共有。

如此的一种“哪个出资、哪个受益”的确定权属标准，可以非常不错地适应小区车库建造状况种类多而复杂的这一特征，非常不错地解决了权属规定不明所给业主带来的种种问题，应是一种有效防范、解决小区车库权属纠纷的渠道。

综上所述，关于住宅小区车库的产权归属，应以该车库的造价是不是被计入业主购房时的价格而确定。假如车库的造价没被计入公摊，则车库归开发商所有，由开发商行使对车库的所有权；相反，则车库归全体业主所有。

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